Створення лідера ринку self-storage в Берліні
5x
Ринок недонасичений мінімум в 5 разів
(0.47 vs 2.5 м²/особу в ЄС)
20-25x
Перевірена бізнес-модель
мультиплікатори 20-25x EBITDA при продажу
+5.7%
Антикризовий актив
self-storage показав +5.7% зростання в кризу 2008
Створити мережу з 5+ власних локацій та франчайзингову мережу
Фінансування:
Підготовка: Інвестиція €30,000 за 15% частки (вартість 1% = €2,000)
Перша локація 1 рік: Залучення €150,000 за 50% частки (вартість 1% = €3,000)
Друга локація 2 рік: Залучення €150,000 за 25% частки (вартість 1% = €6,000)
Дивіденди: з 3-го року (€50k → €100k+ → €200k+)
Exit: €10+ млн (€100k+ per 1%)
Внутрішня дохідність (IRR): 40%
Ринкова можливість
Гостра нестача складів у Німеччині
Ринок недонасичений в 5+ разів
Німеччина має лише 0.47 м²/особу складських площ порівняно з середнім показником 2.5 м²/особу в ЄС
+5.7%
Зростання self-storage під час фінансової кризи 2008 року, що підтверджує стійкість бізнес-моделі
Структурні драйвери зростання
Зменшення житлової площі
72м² → 65м²
Середня площа житла скоротилася за останні 10 років
Висока мобільність населення
17%+
Німців переїжджають щорічно, створюючи попит на тимчасове зберігання
Вибухове зростання онлайн-торгівлі
+57.8%
Зростання e-commerce в Німеччині (2017-2020)
Попит на малі приміщення
€60+/м²
Ціна на малі складські приміщення (1-3 м²) в Берліні
Дисбаланс ринку
Великі склади (3000+ м²)
40%+
Простоюють роками
5-7 €/м²
Здаються замість 8-12 €/м²
Низький інтерес
Власники не хочуть заморочуватися
Малі приміщення (1-20 м²)
90%+
Попиту не задоволено
30-60 €/м²
Клієнти готові платити
Черги
На оренду малих приміщень
Чому власники не конвертують самі?
"Old Money" менталітет: хочуть пасивний дохід без вкладень
Не готові управляти 50+ орендарями замість одного великого клієнта
Простіше "отримувати" €10,000 від одного, ніж "заробляти" €25,000 від багатьох
Конкурентнція та позиціонування
Shurgard
Преміум
Малі бокси (1-3 м²)
60-78 €/м²
Середні бокси (3-5 м²)
50-65 €/м²
Великі бокси (5-10 м²)
40-50 €/м²
MyPlace
Середній
Малі бокси (1-2 м²)
49-58 €/м²
Середні бокси (2-3 м²)
45-52 €/м²
Великі бокси (5-8 м²)
37-42 €/м²
XXLAGER
Бюджетний
Малі бокси (1-3 м²)
33 €/м²
Середні бокси (3-5 м²)
31 €/м²
Великі бокси (5-8 м²)
29 €/м²
storebox
Найкраща ціна
Малі бокси (1-3 м²)
30 €/м²
Середні бокси (3-5 м²)
28 €/м²
Великі бокси (5-9 м²)
26 €/м²
Наші конкурентні переваги
Найнижчі ціни (-20%)
Найкраще ціна/якість
Швидка експансія
Потенційні локації для першого складу
Marzahn-Hellersdorf
€6.50/м²
1,200 м²
🚊 Транспортна доступність: S-Bahn
🏘️ Зростаючий житловий район
Treptow-Köpenick
€7.00/м²
850 м²
📏 Висота стель: 4.5м
🏢 Можливість двоповерхової конструкції
Reinickendorf
€7.50/м²
950 м²
⏰ 15 хвилин до центру
🏗️ Розвинена інфраструктура
План розвитку проекту
Підготовка
Закртитий раунд фінансування
- Підготовка до запуску
- Аналіз ринку та пошук локацій
- Розробка бізнес-моделі
- Формування команди
- Інвестиція: €30 000 за 15% частки
Рік 1
Запуск та другий раунд інвестицій
- Інвестиція: €150 000 за 50% частки
- Запуск першої локації (1,000 м²)
- Досягнення беззбитковості за 6-8 місяців
- Відпрацювання операційної моделі
Рік 2
Розширення та третій раунд
- Інвестиція: €150 000 за 25% частки
- Відкриття 2-ї локації
- Впровадження автоматизації безключового доступу
- Розробка франчайзингового пакету
- Весь прибуток реінвестується
Рік 3
Масштабування та додаткові послуги
- Відкриття 3-ї та 4-ї локації
- Розвиток франчайзингу в інших містах Німеччини
- Початок виплат дивідендів: €50 000
Рік 4
Масштабування та розвиток
- Відкриття нових локацій
- Автоматизація всіх процесів
- Запуск власних послуг вантажоперевезень в Берліні
- Дивіденди: €100 000+
Рік 5+
Підготовка до exit
- Мінімум 5 власних локацій
- 5 локацій × €85 000 = €425 000+ EBITDA
- Дивіденди: €200 000+
- Повна окупність проєкту для інвесторів
Оцінка бізнесу: €10 млн+ (20x EBITDA)
Базова фінансова модель локації
Базові параметри
Орендована площа
1,000м²
Після конверсії
800м²
Середньозважена ціна
€28.39/м²
Точка беззбитковості
50.8%
Структура доходів
Малі бокси
40%
€29.99/м²
Середні бокси
40%
€27.99/м²
Великі бокси
20%
€25.99/м²
Потенційний дохід
€22,712/міс
Додаткові послуги
€2,000/міс
Разом доходи
€24,712/міс
Структура витрат
Оренда складу
€8,000/міс
Операційні витрати
€4,550/міс
Разом витрати
€12,550/міс
Фінансові сценарії
Беззбитковість
50%
Точка брейківен
(50.8% завантаження)
(50.8% завантаження)
Базовий
€56,981
Річний прибуток
(€8,455/міс при 70% завантаження)
(€8,455/міс при 70% завантаження)
Плановий
€101,460
Річний прибуток
(85% завантаження)
(85% завантаження)
Рентабельність при базовому сценарії
34.2%
Маржинальність операційного прибутку
Рентабельність при плановому сценарії
41.0%
Маржинальність операційного прибутку
Середня завантаженість складів у Берліні
85%+
Високий попит підтверджує ринкові можливості
Деталізація інвестицій
Загальна сума інвестицій
€150,000
Конверсія приміщення
€74,000
Металеві перегородки
€22,000
Двері та замки
€12,000
Електрика та освітлення
€10,000
Офіс/ресепшн
€8,000
Санвузол
€5,000
Контроль доступу
€7,000
Відеоспостереження
€6,000
Пожежна безпека
€4,000
Операційні витрати
€76,000
Кауціон
€24,000
Операційний резерв оренда
€32,000
Маркетинг запуску
€10,000
Непередбачені витрати
€10,000
Франчайзингова модель
Франчайзі
Основні параметри:
Паушальний внесок: €25,000
Роялті: 5% від обороту
Інвестиції в конверсію: €150,000
Окупність: до 3-х років
Переваги
Підтримка на всіх етапах: від пошуку локації до запуску
Готове обладнання та технології для швидкого запуску
Навчання персоналу та операційна підтримка
Маркетингова стратегія та підтримка продажів
Захищена територія та ексклюзівні права на район
Франчайзер
Джерела доходу:
Зростання вартості франшизи зі збільшенням мережі та впізнаваності бренду
Постійний дохід від роялті щомісяця або щокварталу
Паушальний внесок €25,000 з кожного нового партнера
Географія франшизи
Цільові ринки:
Німеччина: Гамбург, Мюнхен, Кельн, Франкфурт
Австрія: Відень, Зальцбург, Інсбрук
Швейцарія: Цюрих, Женева, Базель
Технологічна платформа
Портал
Онлайн-бронювання 24/7
Віртуальний тур по складу
Мобільний додаток
Автоматичні платежі SEPA
Управління
Хмарна ERP-система
Динамічне ціноутворення
Предиктивна аналітика
Інтеграція IoT-датчиків
Безпека
AI-відеоаналітика
Віддалений моніторинг
Автоматичні алерти
Безключовий доступ
Технологічна перевага
Інтеграція всіх систем в єдину платформу дозволяє зменшити операційні витрати на 30% та підвищити клієнтський досвід
Маркетингова стратегія
Digital-маркетинг
SEO-оптимізація та контент-маркетинг
Google Ads з таргетингом на райони локацій
Соціальні мережі: Facebook, Instagram
Ремаркетинг та email-кампанії
Партнерські програми
Угоди з ріелторськими агентствами
Партнерства з компаніями переїздів
Інтеграція з онлайн-маркетплейсами
Корпоративні контракти з e-commerce
Локальний маркетинг
Флаєри в житлових комплексах району
Участь у районних заходах
Реферальна програма для мешканців
Співпраця з місцевими бізнесами
Промо-стратегія запуску
Перший місяць -50% для нових клієнтів при 6 місячному контракті
Перший місяць -100% для нових клієнтів при річному контракті
Знижка 10% при оплаті за весь період наперед
Операційна ефективність
Централізовані функції
Єдиний call-центр
Спільна бухгалтерія
Групові закупівлі
Централізований маркетинг
Економія на масштабі
На операційних витратах
30%
На маркетингу
40%
На страхуванні
25%
Загальна економія
€2,000/локація/місяць
Додаткові джерела доходу
Продаж пакувальних матеріалів
Оренда візків та обладнання
Послуги пакування та переїзду
Прийом та відправка посилок
Клінінгові послуги боксів
Страхування майна
Партнерство з транспортними компаніями
Додатковий дохід
Загальний ефект від оптимізації
Комбінація централізації функцій, економії на масштабі та додаткових джерел доходу дозволяє збільшити маржинальність на 40% та досягти додаткового доходу €2,000 - €6,000/місяць на кожну локацію
Ключові ризики та стратегії їх мінімізації
Ризик низького завантаження
Мітигація:
Агресивний маркетинг перші 6 місяців
Найнижчі ціни на ринку (-20% від конкурентів)
Гнучкі умови оренди від 1 тижня
Посилення конкуренції
Мітигація:
Фокус на середньому ціновому сегменті
Краще співвідношення ціна/якість
Швидка експансія для захоплення ринку
Економічний спад
Мітигація:
Історично стійка бізнес-модель
Self-storage сегмент показав зростання +5.7% в кризу 2008
Низька цінова точка входу для клієнтів
Затримки в розвитку
Мітигація:
Детальне планування кожної локації
Паралельна робота над декількома об'єктами
Резерв ліквідності на 6 місяців операцій
Комплексний підхід до управління ризиками
Проактивна ідентифікація та мітигація ризиків дозволяє мінімізувати потенційні загрози та забезпечити стабільний розвиток бізнесу
Структура
100%
Total Equity
CEO
Засновники
Інвестори 2-го раунду
Інвестори 3-го раунду
CEO
10%
Стратегічний розвиток
Розвиток франшизи
Пошук нових локацій
Ключові партнерства
Засновники
15%
€
30,000
Стратегічний контроль
Дивіденди з 3-го року
Інвестори першого раунду
50%
€
150,000
Фінансування
Участь в управлінні
Дивіденди з 3-го року
Інвестори другого раунду
25%
€
150,000
Фінансування
Участь в управлінні
Дивіденди з 3-го року
Чому саме зараз?
Структурні драйвери зростання
Зменшення житлової площі (72м² → 65м²)
Висока мобільність населення (17%+)
Бум e-commerce (+57.8%)
Перевірена бізнес-модель
Високі мультиплікатори (20-25x EBITDA)
Стабільне зростання ринку (30 років)
Активні M&A угоди
Низькі бар'єри входу
Доступні технології автоматизації
Готові IT-платформи для управління
Велика кількість доступної нерухомості